Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi (TBK md. 331)

Abstract

Bu çalışma, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu sistematiği içerisindeki sona erme halleri ve özellikle Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi uyarınca önemli sebeplerle feshi konusunu incelemektedir. Çalışmanın ilk bölümünde kira sözleşmesinin tanımı, unsurları, şekli ve süresi ele alınarak kira sözleşmesinin temel özellikleri ortaya konulmuştur. İkinci bölümde ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinin sona erme halleri; genel sona erme nedenleri, borca aykırılıktan kaynaklanan nedenler ve konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü nedenler olarak üç ana başlık altında incelenmiştir. Bu çerçevede, çalışmanın ilk iki bölümünde kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin düzenlemeler açıklanarak konunun sistematik temeli oluşturulmuştur. Çalışmanın üçüncü ve esas bölümünde, Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle fesih hakkı kapsamlı bir şekilde değerlendirilmiştir. Bu bağlamda, önemli sebeplerle fesih hakkının hukuki niteliği, kullanılma şartları, önemli sebep kavramının unsurları, çekilmezlik kriteri ve kusur gibi konular incelenmiştir. Ayrıca, önemli sebeplerle fesih hakkının diğer sona erme halleri karşısındaki konumu, feshin parasal sonuçları ve geçersiz fesih bildiriminin çevrilme yoluyla olağan fesih veya ikale önerisi olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceğinin üzerinde durulmuştur. Çalışmada, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili sair mevzuat yanında doktrinde yer alan görüşler ve Yargıtay içtihatlarından yararlanılmıştır. Sonuç olarak, önemli sebeplerle fesih hakkının detaylı bir şekilde incelenmesi suretiyle kira hukuku bakımından teorik ve pratik katkı sağlanması amaçlanmıştır.

This study examines the termination of lease agreements within the framework of the Turkish Code of Obligations and, in particular, the termination of lease agreements with just cause under Article 331 of the Turkish Code of Obligations. The first chapter addresses the definition, elements, form, and duration of lease agreements, thereby outlining their fundamental characteristics. The second chapter analyzes the termination of lease agreements under the Turkish Code of Obligations in three main categories: general grounds for termination, grounds arising from breach of obligations, and grounds specific to residential and commercial premises. Within this framework, the first two chapters establish the systematic basis of the subject by explaining the provisions on lease agreements and their termination. The third and main chapter provides a comprehensive evaluation of the right to terminate lease agreements with just cause under Article 331 of the Turkish Code of Obligations. In this context, the legal nature of the termination right, its conditions of exercise, the elements of the concept of just cause, the criterion of intolerability, and fault are examined. Furthermore, the study discusses the position of termination with just cause in relation to other termination grounds, its financial consequences, and whether an invalid termination notice can be construed as an ordinary termination or as an offer for rescission through conversion. The study employs an analytical method based on the Turkish Code of Obligations and related legislation, supported by doctrinal opinions and the jurisprudence of the Court of Cassation. Ultimately, by conducting an in-depth analysis of the right to terminate lease agreements with just cause, the study aims to provide both theoretical and practical contributions to the field of lease law.